廣州：屋面漏水等情況物業維修資金可先用再審核

    近年來，屋面漏水、道路損壞、電梯故障征集不到足夠多的居民簽名提取物業專項維修資金（下稱“維修資金”）的現象在廣州可謂屢屢出現。對于不少小區來說，“物業養老金”的使用一直是一個老大難的問題。記者從廣州市國土房管局獲悉，為規范物業維修資金管理，保障物業共用部位、共用設施設備的正常使用，該局制定了《廣州市物業專項維修資金管理辦法（征求意見稿）》（下稱《辦法》）。該《辦法》將從“物業專項維修資金的預交、續交”、“細化維修資金緊急使用制度”以及“維修資金隨房屋所有權自動過戶，解決業主分戶賬更名難”等方面入手，全面解決困擾物業維修資金各方面的難題。
　屋面漏水、電梯停運等緊急情況可先用后批
    當前維修資金的使用需經雙2/3業主同意后向管理部門提交有關材料申請辦理。在此過程中，組織實施單位征求雙2/3業主同意需時較長，當物業產生一些危急情況需要緊急使用維修資金時，難以保障資金及時到位，有可能危及業主人身財產安全。為確保緊急情況下維修資金使用及時到位，更好地維護業主的合法權利，《辦法》第三章對維修資金緊急使用程序進行了細化，并建立了預支付制度。《辦法》第三十條規定，當發生嚴重影響到業主生活秩序、威脅業主人身財產安全的緊急情形時如屋面漏水、電梯停運、消防及水電設施故障等，可簡化程序申請緊急使用維修資金。管理部門可向組織實施單位預支付維修資金進行緊急維修，待維修項目竣工驗收后再辦理審核手續。第三十一條、三十三條分別對“未劃轉業主大會管理”、“劃轉業主大會管理”兩種情況下的緊急使用程序和監管措施做出了規定。
　房屋轉讓后物業維修資金有望自動過戶
    根據《住宅專項維修資金管理辦法》第二十八條規定，受讓人應持維修資金過戶協議、房屋權屬證明和身份證明等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。但在實際中，部分業主與受讓人未簽訂維修資金過戶協議或未在房屋買賣合同中約定維修資金過戶，從而導致資金賬戶無法更名，不利于維修資金的管理和使用。為解決這一問題，《辦法》第五十二條規定，房屋所有權轉移時，業主應當向受讓人說明維修資金交存和結余情況并移交維修資金卡（存折），該房屋分戶賬的賬戶信息隨房屋所有權同時變更。
    目前，市國土房管局已在番禺區試點以物業地址建立維修資金分戶賬，探索解決維修資金過戶更名的辦法。該局也在積極推進維修資金信息管理平臺建設，待管理平臺建成后，即可實現維修資金隨房屋所有權自動過戶。
　余額不足首期交存額30%需及時續交
    為防止開發建設單位“收而不存”、業主“拖欠不交”的問題發生，廣州市于2012年建立了維修資金預交存制度，明確開發建設單位在申請房屋預售或產權初始登記前必須足額交存首期維修資金。該制度從源頭上解決了新建樓盤欠交、拖交維修資金的現象，扭轉了維修資金歸集相對被動的局面。基于預交存制度的有效性，《辦法》也將該項制度囊括在內，以確保應交存的維修資金能夠歸集到位，實現維修資金全覆蓋。《辦法》第二章對維修資金交存程序等做出了詳細規定。
    另外，為防止維修資金出現短缺的情形，《辦法》第十四條規定，業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。未成立業主大會的，業主應當按照現行的首期維修資金交存標準進行續交。
    在交納標準方面，《辦法》規定，市管理中心應當根據本市物業建筑安裝工程每平方米造價合理確定首期物業專項維修資金的交存標準，并每三年調整一次，及時予以公布。
　哪些情況可以緊急使用物業專項維修資金
    根據《辦法》，當物業出現下列危及人身和財產安全，或者嚴重影響正常使用的情形的，組織實施單位可申請緊急使用物業專項維修資金：
    （一）共用部位、共用設施設備出現重大隱患，建設、消防、安監、質監等部門要求緊急限期整改的；
    （二）電梯發生沖頂、蹲底等嚴重影響乘客安全事件的，或電梯存在安全隱患經電梯檢驗檢測機構或原電梯制造單位進行安全技術評價為危及乘客人身安全的，或定期檢驗時被責令停梯整改的；
    （三）供電、供水和排水設施設備出現功能障礙，嚴重影響業主（使用人）正常生產生活秩序的；
    （四）屋頂、外墻面發生滲漏或有大面積脫落危險，嚴重影響業主（使用人）房屋正常使用和威脅行人安全的；
    （五）其他由業主大會表決通過確認的緊急情形。